北九州のZEH住宅で持続可能な暮らしを実現しよう

こんにちは！
価格と性能を両方真面目に考える北九州の「地元で生まれ地元で育った工務店」
ハゼモト建設より家づくりの役に立つ家づくりコラムです。

全国で猛暑日が相次ぎ、住宅の省エネ性能が今まで以上に人々の高い関心を集めています。
これからの家づくりは、どう変化していくのでしょうか。
今回は省エネ法改正とZEH住宅についてご紹介します。

省エネ法改正で今後予測される
格差とは【北九州 新築・注文住宅】

省エネ法改正で今後予測される格差とは【北九州 新築・注文住宅】

省エネ法改正で、省エネ基準は一気にZEH基準まで引き上げられます。

（省エネ基準適合義務化についてはこちら）

断熱性が高いZEH住宅とそうでない住宅には様々な違いがあります。

ZEH住宅を手に入れるためのチェックポイントや土地選び、
性能基準や設計仕様に注意を払いながら、
北九州で、エコで快適な暮らしを実現しましょう。
その結果、持続可能な社会への一歩を踏み出すことができると考えています。

「光熱費」格差

まずひとつ目は「光熱費」格差です。四季のある日本では、比較的温暖な地域でも空調なしで快適に過ごせるのは
４～5ヶ月程度で、1年の2/3は冷暖房を使用しています。省エネ性能の高い住宅は、この冷暖房にかかる光熱費が
格段に安くなるため、長い期間では大きな差になります。また太陽光パネルなどの創エネと組み合わせれば、
実質光熱費をゼロにすることも可能です。

現在、円安やウクライナ危機などの影響で、エネルギー価格の上昇が続いています。
今後さらに価格が上がれば「光熱費」格差はさらに広がることになります。

「健康」格差

また、住まいの断熱性（暖かさ）と健康には大きな関連があることが分かっています。

冬寒い家では、室内の温度差による「ヒートショック」が起こりやすく、交通事故よりも遥かに多い、
年間約1万7,000人が亡くなっています。また、国土交通省と（一社）日本サステナブル建築協会の
長期にわたる追跡調査によれば、断熱性の低い住宅で、結露によるカビ・ダニが原因で起こるアレルギー、
血圧の上昇、脳血管疾患などの発生率が高くなることが分かっています。また冬暖かい家に住む人は、
日々の活動量が増えることも分かっており、特に高齢者の心身の健康に非常に大きな影響があると言われています。

住宅ローン・税制・補助金」格差

そして断熱性は住宅ローンや税制優遇などお金の面でも大きな格差を生みます。

①住宅ローン金利

フラット35は省エネ基準の改正に先駆けて、性能の高い住宅に対する優遇ローン「フラット35S」の
基準の強化を発表しています。2022年10月から、これまでの「金利A」「金利B」プランに加え、
上位の「ZEH」プランが新設されるとともに、金利A・Bプランの断熱基準も引き上げられることになります。

フラット35Sの金利優遇と省エネ要件は以下の通りです。10月からは断熱基準全体が引き上げられ、
省エネ性能が高い住宅ほど金利優遇が大きくなります。 

■フラット35Sの金利優遇と要件

出典：住宅金融支援機構の資料より省エネ性の部分のみ抜粋。詳細はフラット35の公式サイト等をご確認ください。

②税制優遇（住宅ローン減税）

2022年度から4年間の延長が決まった「住宅ローン減税」。
年末の住宅ローン残高の0.7％が10～13年間にわたり減税されるという非常にメリットの大きい制度ですが、
住宅ローン残高の上限（借入限度額）は、購入する住まいの省エネ性能によって異なります。

以下の通り、省エネ性能の高い住宅ほど限度額が高く（控除額が大きく）なっており、2024年以降の入居で
省エネ性能の低い住宅は、原則として住宅ローン減税の対象外となります。

■住宅ローン減税の借入限度額（新築住宅）

出典：住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁

③補助金（こどもみらい住宅支援事業）

2022年度に始まった「こどもみらい住宅支援事業」。⼦育て世帯や若者夫婦世帯が注文住宅を建てる場合や
新築住宅を購入する場合に補助金が支給されます。そしてこの事業でも省エネ性能が高い住宅ほど補助金額が
高くなっています。

■こどもみらい住宅支援事業の省エネ要件と補助金額

省エネ要件補助金額ZEH住宅（断熱等級５・一次エネルギー等級６）	100万円
長期優良住宅・低炭素住宅・性能向上計画認定住宅	80万円
省エネ基準適合住宅（断熱等級４・一次エネルギー等級４）	60万円

出典：こどもみらい住宅支援事業の概要｜こどもみらい住宅支援事業公式サイト

「資産価値」格差

ここまで金利や税制優遇など、直接的なお金の差について見てきましたが、
省エネ性能の差は将来的な住まいの価値にも影響を与える可能性があります。

省エネ基準への適合が義務化されると、これまでの最高等級だった「等級4」は、
一転して「最低」等級になりますので、適合していない住宅の価値は
相対的に低く評価されることになります。

前例を挙げれば、1981年（昭和56年）に、耐震基準が大きく改正されたことにより、
それ以前の建物を「旧耐震」、それ以降の建物を「新耐震」と区別するようになりました。
現在では「旧耐震」の建物は買い手がつきづらい、ローンが通りにくいなどの事情から、
相場より安く取引されることも少なくありません。

（注：旧耐震の建物でも現行の耐震基準を満たし、通常の相場で取引される物件もあります）

今後、省エネ性能においても同様に、性能の高い建物は資産価値を維持できる一方、
性能の低い建物は相場以下の価値で評価されてしまう可能性もあります。
性能 の低い住宅を建てることは、住まいの「資産価値」の面でも損してしまう可能性があります。

省エネ格差で
損しないために【北九州 新築・注文住宅】

省エネ格差で損しないために【北九州 新築・注文住宅】

では、こうした省エネ性能によって損をしないためにはどうしたらよいのでしょうか。

これから家を建てるならZEH基準（等級5）以上を目指そう

前述の通り、2025年から省エネ適合が義務化されると等級4が「最低限必要な基準」になりますが、
実は多くの住宅メーカーはすでにこの基準をクリアしており、上位のZEH基準、もしくはそれを超える性能の
住宅が供給されています。国も等級4は諸外国と比べてかなり低い基準で、カーボンニュートラルを実現するには
不十分という認識です。したがって、これから家を建てる（購入する）方は、等級5以上を検討していかれた方が
よいと思います。

客観的な評価「住宅性能評価」や BELS認定を取得

もうひとつ重要なのは「住宅性能評価」を取得することです。住宅性能評価は品確法の「住宅性能表示制度」で
定められた全国共通のルールに基づく評価で、省エネだけでなく耐震性や維持管理性といった目に見えない性能を
等級によって「見える化」しています。

この評価書を取得しておくことで、言わば国からのお墨付きを得ることになり、市場からも適正な評価が
受けやすくなります。

可能ならば「創エネ」「蓄電」などの設備も検討しよう

「創エネ」という観点から、太陽光パネルや蓄電設備なども検討してみましょう。
省エネと創エネを組み合わせることで光熱費ゼロの住宅も実現可能ですし、災害時の停電対策としても有効です。

価格と性能を両方まじめに考える工務店、ハゼモト建設が標準で建築する断熱等級6(HEAT20 G2)です。
プランやカタチなどで若干の数値は変動しますが、Ua値は0.46を一つの基準にしています。

なぜ、G3を目指さないのか？

建築するのは難しいことではありません。G2よりG3が当然、断熱性能が良くなるのです。しかし、
「価格と性能」
ここに焦点を絞った時に、北九州ではオーバースペックになると判断しているからなのです。

つまり、過度のスペックの追求は、支出したお金に見合うパフォーマンスを得られないということです。

目指すゴールを決めていくことが大切です。

また、気密性能C値も実測レベルで0.5以下、最近の計測値平均では0.3程度を実現できています。

世界保健機関WHOが暖かい住まいと断熱性について勧告を出しています。

日本でも温暖な県で死亡増加率が大きいという調査が、厚生労働省の統計データが示しています。

G2レベルの家は、自然室温（暖房をしていない状態）で13℃を下回らない住宅と定義されています。

G2レベルの家は、冬季の室温18℃へもエアコン1〜2台で光熱費を削減しながら実現可能なレベルの家なのです。

北九州市では、ZEH住宅の普及に向けた取り組みが進められています。
これにより、市民は省エネルギー性能が高く快適な住まいで暮らすことができるようになります。
また、持続可能なエネルギー供給を行うことで、地球環境の保全にも貢献していくことが可能です。
価格と性能を両方まじめに考えながら、家づくりをすると言うことは、
時代を先取りしてでも、高性能な住宅を今こそ検討するという事になるのです。