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家づくりコラム

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2022.06.28

土地を不動産会社ではなく住宅会社で見つけるべき理由

こんにちは!
価格と性能を両方真面目に考える北九州の「地元で生まれ地元で育った工務店」
ハゼモト建設より家づくりの役に立つ家づくりコラムです。

土地探しと聞くと不動産会社が頭に浮かぶ方が多いかもしれません。
でも、実は住宅会社も同じように土地探しの依頼を受けています。
同じように土地探しをしてくれるのですが、土地探しのスタンスが違うんです。

そこで、今回は北九州で土地を探すのはどうすれば良いのか?
2つの業者の特徴や違いをご紹介します。

北九州の土地事情

北九州の土地事情

北九州市は人口も減っていますが、逆に空き家は増えています。
これの意味するところは、単に人口が減っているだけではありません。
そこに新しい家族が住まない家が増えてきた事も意味するデータとなっています。

門司が日本の九州の玄関口であった時代、官営八幡製鉄所で活況の時代
北九州の人口はドンドン増えていきました。
その時代、今ではビックリするようなところに家が競い合うように建てられています。

北九州の土地事情
北九州の土地事情

こんな坂道に、車も通らない狭い道に、、、今では誰も見向きもしない土地にでも、
ビッシリと家が建っているのが北九州の特徴の一つです。

人口がドンドン増えて、建てる土地が無かった時代、悪条件でもそこに
家を建てざるを得なかった時代、車をそこまで重要視されなかった時代の
今となっては負の遺産とも言える空き家が、
門司港地区、枝光地区などエリアを上げていくとキリがないくらい、
相続されても放置されていたり、買い手が見つからない土地が沢山あります。

希望の土地が見つからない訳

希望の土地が見つからない訳

そんな事情の中で、誰もが欲しがる土地は限られてきます。
当然、需要と供給の関係で、需要があっても供給が少なければ、価格は上がってきます。
例えば「平地で、道路が広くて、学校区が良くて、、、しかも1000万円以内で60坪は欲しい、、、」

恐らく、そのような土地に出会えたならば、極めてラッキーな方だと言えます。
事例のような条件は、ほとんどの方が希望する条件です。

そのような土地の需要は相当にありますので、表の流通に出る前に売れてしまうことも
少なからずあります。表に出たとしても、即売れてしまいます。
良い土地は生モノのように鮮度が良いモノを買うイメージが大切です。

しかし、毎日、リアルタイムで不動産情報を監視している訳ではありませんので、
そのようなチャンスに巡り会うことは極めて難しい状況です。
希望の土地が見つからない理由がここにあるのです。

不動産会社が考えていること

不動産会社が考えていること

不動産会社の仕事は大きく分けると、自ら売主となる売買と土地や建物の紹介をする仲介になります。
仲介の場合、自分で商品を持ちません。お客様の要望に合わせて、希望に近い土地を紹介する斡旋業
ですので、基本的に手数料ビジネスです。

不動産会社が考えていること
不動産会社が考えていること

基本的に仲介を専業でやっている不動産会社は、売主より買主からそれぞれ手数料を頂く事を前提に
考えます。
そうするとどんな対応が起こるかと言えば、
他の不動産会社から問い合わせがあると、、、、
「買付が入っています」と言って、流通の表に出ているのに、『sold out』状態を装います。
明らかに違法な行為なのですが、それを確かめる手立てはありません。
売れると見込んでいる土地には、このような手法で、直接問い合わせがあるタイミングを待つのです。

そんな雰囲気がある不動産会社には、直接問い合わせをしてみるという事が有効な手立ての時もあります。
しかし、そのような違法行為をする仲介会社ですので、仮に買い付けを入れることができても
少し不安感は残ります。

それと共に注意しておかないといけない事がもう一つあります。

仲介でも不動産としての業を行うのであれば、法的に説明を義務付けられた事項については、
書面で「重要事項説明」を明確にする義務があります。

ここに落ち度があると、損害賠償を請求されたり営業の停止処分などを受けますので
その土地の属性などは調べる必要があります。

不動産会社が考えていること
不動産会社が考えていること

しかし、基本的に不動産会社は、そこにどんな建物がどんな風に建つのかまでは関心がありません。
関心がないと言うのは、不用意な発言でお客様を勘違いさせることがあれば、責任が及んでくるから
そこは頑なに無関心を装うこともあるようです。

不動産会社はあくまでも土地の仲介という不動産業のプロフェッショナルであって、建物のプロフェッ
ショナルではありませんので、建築上注意しておかなければいけないような土地は要注意です。
でも、どんな土地が要注意なのか?一般の方は、ほとんどそんな事はわかりません。

不動産屋も賃貸に強い方、中古物件に強いから、自社物件を専業としている方など、
その得意分野は千差万別です。
不動産屋選びは、実はなかなか難しい時があります。

もちろん、分譲地のように明らかに家を建てるのに問題ないような土地の場合は、そんなに心配する
必要は無いかも知れませんが、地盤改良などの可能性があれば、思わぬ出費も考えられます。
不動産屋の役割について、、、一般の方が最大限活かすにはある程度の知識が必要です。

住宅会社の土地探しのスタンスと特徴

住宅会社の土地探しのスタンスと特徴

住宅会社の特徴は、土地探しと住宅建築を一緒に相談でき時間と労力の負担が少なくて済むことです。

土地は不動産会社、建築は住宅会社となると、それぞれの業者に足を運んで打ち合わせをしたり
それぞれの会社で契約書を交わすことになり時間と労力がかかります。住宅会社で土地探しをすれば、
その負担を減らすことが可能に。その他にはこんな特徴があります。

・住宅建築のプロのため「家を建てるのに最適な土地」を探すノウハウがある。

・土地購入~建物引き渡し後もメンテナンスで長期的に顧客と関係が続き、
土地建物の情報を一括で管理しているため緊急時にも迅速な対応が可能。

※不動産会社は基本的に土地契約までで関係は終了。
一方で、土地取引全般に関する法律知識は不動産会社の方があります。

ハウスメーカーに土地を依頼すると、希望通りの建物を建てることが可能な土地を探してくれるのが
メリットです。
土地だけを単独で探した場合、実際にその土地に家を建てようとしたとき、建築制限に引っかかって
希望通りの建物を建てられないというケースがよくあります。

希望通りの建物を建てられない!?
希望通りの建物を建てられない!?

そのためハウスメーカーに土地探しを依頼すると、最初にどのような家を建てたいのかという質問が
あります。エリアや広さだけでなく、どんな家を建てたいのか、土地と建物トータルの予算はいくら
くらいかということを聞かれるのが普通です。

土地だけを探した場合、土地が予算内に収まっていても、希望通りの家を建てようと思ったら建物が
予算内で収まらない場合もあるため、トータルの予算で動いてもらえる点はメリットになります。

なかなか不動産屋には出回らないような公有地や、これから造成する土地なども選択肢に入るため、
希望に合う土地が見つかる可能性が高くなります。土地購入と建物の建築依頼を同じ窓口でできる
ため、ローンの窓口を1本化できるのもメリットと言ってよいでしょう。

もうひとつ、ハウスメーカーが売主になっている土地の場合は仲介手数料が割引される可能性が
あるという点もメリットです。ハウスメーカーが売主の代理人の場合でも、売主の意向で仲介手数料が
かからないケースもあります。
ですから、そのような土地を紹介してもらえればメリットが大きくなります。

理想の家を建てるためには、それにふさわしい土地を選ぶことが大切です。

まとめ

なかなか土地探し大変です。
建て替えでなければ、間違いなく、多くの方がここが一番の関所になります。
良い土地が出てくる事を運を天に任せるしか対策はないような気がしますが、
実は一つだけ可能性がある方法があります。

それは、建てる会社と一緒に土地探しをするのです。

建てる会社は建築のプロフェッショナルです。
建築基準法などを整理して、建物にどんな制限が適用されるのか?
現状では現行の建築基準法に適合していないような土地でも、どうしたら家を建てることができる
土地になるのか?など、親身になって調査したり提案したりしてくれるケースが多いのです。

土地が決まらないと、家を建てるという自分たちの本業ができませんので、ある意味、お客様と
同じ位に一生懸命土地探しをします。

プロフェッショナルも参入しての土地探し、日増しにそのハードルは高くなってきています。
失敗しない土地探しには、建てる側のアドバイスを最大限利用する発想の転換も必要です。

・あなたが希望する35坪の家はここで実現できるか

・その家を最大限希望に近づけるには、土地にどのようにレイアウトするのが最適か


こうした家づくりの具体的な話をしながら土地を探せるのは大きなメリットです。
より長期的な視点で専門性を持った提案ができるのが住宅会社の特長です。
土地探しは住宅会社に依頼しましょう。

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