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2025.01.21

【既存建築物の現況調査ガイドライン】を理解してメリットを活かそう

こんにちは!
価格と性能を両方真面目に考える北九州の「地元で生まれ地元で育った工務店」
ハゼモト建設より住まいと暮らしの知識をお届けするブログコーナーです。

今回は改修工事がもっとスムーズになる、現況調査ガイドラインについてご紹介します。

現況調査ガイドラインとは【北九州 新築・注文住宅】

現況調査ガイドラインとは【北九州 新築・注文住宅】

国土交通省住宅局は2024年12月6日付けで、2025年4月からの改正建築物省エネ法・建築基準法の円滑施行に向けて、既存建築物の現況調査ガイドラインおよび既存建築物の緩和措置に関する解説集を作成・公表しました。

「現況調査ガイドライン」は、旧来の建築物が現在の建築基準法に適合しているかを調査し、適切な改修や確認申請を行うための指針です。このガイドラインは、2025年の建築基準法改正に伴い、緩和措置を有効に活用するために制定されました。

既存建築物の現況調査ガイドラインとは【北九州 新築・注文住宅】
既存建築物の現況調査ガイドラインとは【北九州 新築・注文住宅】

なぜ必要なの?

社会的背景

以下の社会課題を解決するために、このガイドラインは重要です。

  • 空き家問題の解決: 空き家を有効活用し、地域活性化につなげる。
  • 高齢化社会での建物活用: 老朽化した建物を安全に利用可能にする。
  • 周辺環境への負荷軽減: 無駄な解体を減らし、環境負荷を抑える。

旧来の課題

これまで、旧基準で建築された建物を改修する際には、現行基準への全面適合が求められるケースが多く、大規模な補修工事と高額な費用が課題となっていました。このガイドラインは、その負担を軽減するために導入されました。

現況調査ガイドラインの具体的内容【北九州 新築・注文住宅】

現況調査ガイドラインの具体的内容【北九州 新築・注文住宅】

現況調査ガイドラインは、既存建築物の増築、改築、移転、大規模の修繕・大規模の模様替えをしようとする場合に、建築士が当該建築物の建築基準法令の規定への適合状況を調査するための手順、方法等を示すものです。

出典:新建ハウジング [図]ガイドラインに基づく調査の全体像【北九州 新築・注文住宅】
出典:新建ハウジング [図]ガイドラインに基づく調査の全体像【北九州 新築・注文住宅】

1. 検査済証の確認

  • 建物が過去に検査済証を取得している場合、調査が簡略化される。

2. 緩和措置の適用条件

  • 不適合部分が安全性や耐久性に大きな影響を及ぼさない場合、緩和措置が適用される。

3. 現況調査報告書の作成

  • 調査結果は報告書としてまとめられ、確認申請や改修計画の基礎資料として活用される。

緩和措置の詳細な解説【北九州 新築・注文住宅】

緩和措置の詳細な解説【北九州 新築・注文住宅】

メリット

  1. 改修コストの削減 緩和措置の適用により、現行基準への全面適合が不要となり、改修費用が大幅に削減されます。
  • 具体例: 築40年の木造住宅の耐震基準を全面改修する場合、通常は数百万円が必要ですが、緩和措置により部分的な補修で済む場合があります。
  1. 工期の短縮 必要な部分のみの改修で済むため、施工期間が短縮され、建物の利用を早期に再開できます。
  • 具体例: 店舗改修の場合、全体改修が必要な場合は数か月かかるところを、部分改修なら数週間で完了することも可能です。
  1. 既存建物の活用促進 緩和措置により、取り壊しが不要になり、空き家や古い建物をリノベーションして再利用できるケースが増えます。
  • 具体例: 歴史的建物を改修してカフェやコミュニティスペースとして活用する事例があります。

デメリット

  1. 調査と手続きの手間 緩和措置を適用するためには現況調査が必須であり、専門家による調査や報告書作成が必要となるため、手間と時間がかかる場合があります。
  2. 緩和範囲の制限 緩和措置が適用される範囲には限界があり、安全性や耐震性に重大な影響を及ぼす場合には適用されません。
  3. 長期的な課題 部分的な改修に留まるため、建物全体の劣化や老朽化を根本的に解決できないケースもあります。
出典:新建ハウジング 改修時の是正措置が現行規定適合で不要に 改修工事がもっとスムーズに【北九州 新築・注文住宅】
出典:新建ハウジング 改修時の是正措置が現行規定適合で不要に 改修工事がもっとスムーズに【北九州 新築・注文住宅】

ガイドラインの活用方法

  1. 専門家への相談 建築士や指定確認検査機関に相談し、建物の状態を正確に把握する。
  2. 現況調査の実施 現況調査を行い、不適合箇所や緩和措置の適用可能性を明確にする。
  3. 報告書の作成と申請 現況調査報告書を作成し、改修計画や確認申請に活用する。

私たちハゼモト建設は、北九州で生まれ育ち、地域の皆さまの住まいを支えてきました。この現況調査ガイドラインを活用して、地元のお客様に安心と快適をお届けするための事例をいくつかご紹介します。

事例1: 築50年の木造住宅の耐震補強

北九州市内に住むK様ご家族の築50年の住宅は、耐震基準が現行法に適合していない状態でした。現況調査を実施し、安全性を確認したうえで、緩和措置を適用。必要最小限の補強工事を行うことで、コストを抑えながら安心して暮らせる住まいに改修しました。

K様からは「祖父母が建てた家を守りながら住み続けられることができて本当にうれしい」とのお言葉をいただきました。

事例2: 空き家の店舗へのリノベーション

地元の商店街にあった空き家を、若手オーナーがカフェとして利用したいとご相談がありました。緩和措置を活用することで、外観を生かしつつ内装を改修し、地域に新たな交流の場を提供しました。

オーナーのH様からは「古い建物の魅力を残しつつ新しい空間ができたことで、多くの人が訪れる場所になった」との声をいただいています。

調査や改修にかかるコストの目安【北九州 新築・注文住宅】

調査や改修にかかるコストの目安【北九州 新築・注文住宅】

1. 現況調査の費用

現況調査の費用は建物の規模や内容によりますが、以下が一般的な目安です。

  • 小規模住宅: 10万円~20万円程度
  • 中規模建物(店舗や事務所など): 30万円~50万円程度
  • 大規模建物(マンションや商業施設など): 100万円以上

2. 改修工事の費用

改修工事の費用も内容に応じて大きく異なります。

  • 耐震補強(部分的な補強): 50万円~100万円程度
  • 内装改修(カフェや店舗のリノベーション): 100万円~300万円程度
  • フルリノベーション(建物全体の改修): 500万円以上

3. 緩和措置によるコスト削減効果

緩和措置を活用することで、全面的な基準適合が不要となり、通常よりも30%~50%のコスト削減が期待できます。

いかがでしたでしょうか。
現況調査ガイドラインと緩和措置は、既存建物をより柔軟に活用するための新たなツールです。これにより、空き家問題や老朽化問題の解決が進むだけでなく、地域社会の活性化や環境負荷の軽減にも寄与します。

私たちハゼモト建設は、地元で生まれ育った工務店として、地域の皆さまの住まいを未来に繋げるお手伝いをしてまいります。住まいの改修や再利用を検討している方は、ぜひご相談ください。一緒に安心で快適な暮らしを実現しましょう。

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