未公開物件とは？ 掘り出し物？ お得な物件？

こんにちは！
価格と性能を両方真面目に考える北九州の「地元で生まれ地元で育った工務店」
ハゼモト建設より家づくりの役に立つ家づくりコラムです。

マイホームや土地を探していると、「未公開物件」という表示を目にすることも
多いのではないでしょうか？
未公開という言葉から掘り出し物ではないかと期待しますが、そうであればぜひ購入したいですよね。
今回は未公開物件とは何なのか、未公開物件が生じる理由と注意点についてご紹介します。

未公開物件とは【北九州 新築・注文住宅】

未公開物件とは【北九州 新築・注文住宅】

未公開物件とは、公開物件とは違い物件のポータルサイト(SUUMOやHOME’Sなど)には
載っておらず、売主から売却依頼をされた不動産会社のみが知っている物件のことです。

宅地建物取引業法上、5日または7日以内にレインズというデータベースへの登録が
義務付けられているため、それまでの猶予期間に未公開物件となるのです。

また、未公開に対して「非公開」物件は、不動産会社のみが閲覧できるレインズには
載っているものの、売主の事情でインターネット掲載不可の物件のことを指します。

以上をまとめると、未公開物件は今後レインズを通じて他の不動産会社に知られたり、
物件ポータルサイトに載る可能性のある物件と言えます。逆に非公開物件は、売主の事情で
レインズには掲載されているものの、インターネットには非公開ということになるのです。

未公開物件としている理由【北九州 新築・注文住宅】

未公開物件としている理由【北九州 新築・注文住宅】

未公開物件、あるいは非公開物件としている理由としては、以下の7つの理由があります。

1. 好条件の物件だから
2. 一般媒介契約だから
3. 物件が未完成だから
4. 近隣住民に知られたくないから
5. まだ引っ越し先が決まっていないから
6. 信頼できる不動産会社に売却を任せたいから
7. 公開しても成約の見込みがないから

未公開にしている理由によって情報の入手経路が変わってきます。
未公開物件を探している方は、その点を気にしながら読み進めてくださいね。
それでは紹介していきます。

1.好条件の物件だから

一つ目の理由としては、売主から媒介契約を受けた物件の立地や間取りなどの条件が良く、
自社で買い手を見つけられることが理由となります。
自社で買い手を見つけたい理由としては、自社で売主買主双方から買い手を見つけることで
手数料の収入が増えるため、できるだけポータルサイトで公開する前に自社で買い手を
見つけたいと考えるからです。

また、同様の理由で媒介契約を受けた物件の条件が良くなくとも、自社で連絡を取っている
既存顧客と条件が合致している場合はレインズに掲載する前に未公開物件として
顧客に紹介して成約となるケースがあります。

2.一般媒介契約だから

売主と売却を依頼された不動産会社の間に結ばれる契約が、一般媒介契約の場合は物件が
未公開となることもあります。というのも、一般媒介契約の場合はレインズへの登録が義務付けられて
おらず、他の不動産会社がレインズで検索しても出てこない未公開物件となることがあります。

ここで、売主と売却を依頼された不動産会社の間で結ばれる三つの契約について整理しましょう。

一般媒介契約

• 複数の会社に同時に仲介を依頼することができる媒介契約。自分で買主を探すこともでき、
  レインズへの登録と不動産会社の売主への報告義務も任意で、自由度が高いことが特徴。

専任媒介契約

• 専任媒介契約は、一般倍契約とは違い1社の不動産会社としか契約が結べないものです。
  また自分で買主を見つけてはいけない点や、レインズへの登録機関が7日間であること、
  2週間に1度売主に売却活動の報告義務があることからも、売却活動を進めたい人向きの契約です。

専属専任媒介契約

• 専属専任媒介契約にはレインズへの登録は5日以内、1週間に1回以上の報告義務が課せられます。
  そのため、専任媒介契約よりも売却活動を進めやすいと言えるでしょう。

上の3つの契約からもわかるように、一般媒介契約であればレインズへの登録義務が無いため未公開物件となる可能性も上がります。また、専任媒介契約・専属専任媒介契約でも5日または7日以内の掲載が義務付けられているので、その期間は未公開物件となるのです。

3.物件が未完成であるから

特に戸建ての場合に、売主業者が土地だけを仕入れていてまだ上物が完成していない物件などで
信頼のおける不動産会社のみ未公開物件として物件の販売をお願いするというケースがあります。

具体的に説明すると、売主業者が相続や売却などで顧客から土地を買い取った場合に企画から
販売までに約3~6か月ほど期間が掛かります。
しかし、売主業者からするとできるだけ早い段階で買い手を見つけたいという思いがあるので、
土地を買い取った段階でごく一部の信頼できる不動産会社に販売を委託するというケースがあるのです。

ごく一部の不動産会社に限っている理由としては、やはり物件が未完成なので市場に出すと
トラブルになるケースがあるため先行販売をしているのです。

4.公開しても成約の見込みがないから

不動産会社はレインズへの物件登録は当然無料で出来ますが、SUUMOやHOME’Sなどの広告目的の
ポータルサイトには当然掲載費用が掛かります。
そのため、田舎の土地など成約の見込みがない物件の場合は非公開物件となっているケースもあります。

都心部ではあまりないケースですが、郊外などではポータルサイトを見ても見つからないという
ケースが多くありますので、不動産会社に直接紹介してもらう必要があるのです。

5.近隣住民に知られたくないから

ここまでは不動産会社が非公開とする理由でしたが、売主が近隣住民に売却することを知られたくないケースとしては「近隣住民に知られたくないから、レインズはいいけれど物件ポータルサイトへの掲載はしてほしくない」というケースがあります。

近隣住民に知られたくない理由としては、

• 借金を理由に家を売るので近所に知られたくない
• 離婚を理由に売却することがばれたくない
• 近隣トラブルで引っ越すため近隣住民に知られたくない

などの理由がよくある非公開物件としている理由となります。今後も掲載する可能性は考えづらいので非公開物件となります。

6.まだ引っ越し先が決まっていないから

また、買い替えを検討している場合に、家の売却を先に行いたくないことや購入希望者が殺到して
しまわないために信頼できる業者一社に売却依頼をして未公開で進めてもらうというケースもあります。

こちらの場合は、一般媒介契約などで1社の不動産会社に売却依頼をしている等のケースが該当します。こちらは将来的には公開する可能性があるため、一時的な未公開物件となります。

7.信頼できる不動産会社に売却を任せたいから

最後に、インターネットなどで広範囲に情報を公開したことで、物件の見学者が勝手に敷地内に
侵入するなどのトラブルが発生する場合があるため、信頼のおける不動産会社に媒介を依頼し、
内密に販売してほしいとの理由で仲介会社にしか物件を公開しないケースもあります。

こちらも一般媒介契約などで、レインズには掲載せずに買い手を見つけてもらうというケースが
よくある未公開の理由となっています。

また、買い替えを検討している場合に、家の売却を先に行いたくないことや購入希望者が殺到して
しまわないために信頼できる業者一社に売却依頼をして未公開で進めてもらうというケースもあります。

こちらの場合は、一般媒介契約などで1社の不動産会社に売却依頼をしている等のケースが該当します。こちらは将来的には公開する可能性があるため、一時的な未公開物件となります。

いかがでしたでしょうか？
情報がほしいならば、なるべく沢山の業者に声をかけるといった内容の記事もネット上で
目にしますが、こうしたやり方は連絡をしてくる不動産会社をいたずらに増やすだけの
結果となる可能性が高く、おすすめできません。

「未公開」と聞くだけで何か得をしたような気持ちになってくるものですし、
実際に土地を購入した後に、自分が全く察知していなかった物件があったことを知れば
とても損をしたような気持ちになるものですが、だからといって
決して「未公開物件」だから即決しなければ、他の人に取られてしまう！等と焦ることなく
ご検討されることをおすすめします。

注文住宅の土地探し、未公開物件についてのご相談はハゼモト建設にお任せください。