BLOG

家づくりコラム

家づくりコラム

2022.07.25

【不動産会社では教えてくれない物件の話②】知っておきたい住宅用土地の基礎知識

こんにちは!
価格と性能を両方真面目に考える北九州の「地元で生まれ地元で育った工務店」
ハゼモト建設より家づくりの役に立つ家づくりコラムです。

家を建てるためにまずはじめるのが土地探し。
学校区や周辺環境、利便性、地盤の良し悪しなどなど様々なチェックポイントがある中、
物件資料には住まい探し初心者にとっては分かりづらい用語が沢山ありますよね。

自信を持って自分たちに最適な土地を選ぶためには、最低限必要な住宅用土地の知識
というものがあります。今回はそんな住宅用土地に関する基礎知識をご紹介します。

土地を探す前に決めておくべき2つのこと

土地探しをいきなり始めるのではなく、事前にいくつかのことを決めておくとスムーズに
進められます。まずは事前に決めておくべきことをチェックしてみましょう。

土地を選ぶ前に決めておくポイントは、希望する土地のエリアと予算を決めておくこと、
土地に求める条件の優先順位を決めることの2つです。

希望する土地は人それぞれですが、上記の2つのポイントは土地探し全体に関連します。
それぞれのポイントについて、詳しく見てみましょう。

エリアと予算を決める

エリアと予算を決める

不動産売買の仲介を行なう業者のホームページでは、販売中の多くの土地が、
価格・広さ・条件や写真とともに掲載されています。
上手に活用して、希望するエリアの相場を把握し、予算を決めていきましょう。

希望するエリアの物件を確認する

最初に、あなたが「住みたいと思うエリアの物件を確認」しましょう。
確認する物件はひとつではなく、できるだけ多くの住宅用地を確認します。

複数の物件を見ていると「おおよそこれくらいの値段で販売されている」と気づくでしょう。
可能であれば、より詳しく物件の情報を確認して「価格が安い、または高い理由」を考えると
相場観はさらに磨かれます。

土地への要望の整理を行なう

次に「土地に対する要望の整理」を行います。
多数の土地の写真・情報を見ていると「この土地は暗いから嫌だな…」
「この土地は見晴らしがよくて良いな」「スーパーが遠いから不便かな」といった
土地に対する要望が出てくるでしょう。

当然、よい条件があれば土地の価格は上がり、悪い条件があれば価格は下がります。
条件によって土地の値段に上下があることを認識することも、相場観を養うために
必要な経験になります。

土地探しで出てくる「坪単価」とは?

土地の代金を比較する際に指標になるのが、「坪単価」です。
予算内でどれくらいの広さの土地が購入できるかの目安になります。

そのためか、住宅の価格を比較する際にも、「坪単価」を気にされている方は多いです。
しかし坪単価とひと口にいっても、算出する基準は会社によって様々で単純に比較はできません。
建築費は仕様や条件によっても変わるものなので、同じ会社の商品を比較するには良くても
違う会社の建築費を単純に坪単価だけで比較することはできないのです。

坪単価
坪単価

そのため住宅会社の中には、坪単価を公表したがらない会社も多く存在しています。
顧客の誤解を招く恐れがあるためです。
最も重要なのは「坪単価」ではなく、最終的な総工費です。

例えば狭い土地は、一般的な発想だと何もできないと考えがちですが、
特に一級建築士の目を通すと活用できる土地に変わります。
狭い土地であれば、建築コストも比較的安く抑えることができます。
この場合、まずはプロに相談して土地活用の可能性を知ることが第一歩です。

土地価格と全ての要望や工事を含めていくらになるかという点で判断することが大切です。
したがって坪単価はあくまでも目安として考えるのが良いでしょう。

土地の条件の優先順位を決める

土地の条件の優先順位を決める

家を建てる土地に求める条件は人によっていろいろあると思います。
希望の予算や広さが叶う、 交通の便が良い、周辺の利便性が良いなど、すべての条件を満たす
土地を見つけることは難しいので、土地選びでは条件に優先順位を決めることが大切です。

家選びの優先順位を決める際は、このように考えてみてはいかがでしょうか。

  • 土地や場所に対する希望の条件をリストアップする
  • どうしても譲れない条件を考える
  • 「これだけは避けたい」というNG条件を考える
  • 子育て、教育、老後などのライフプランを踏まえて考える

まずは家族全員で、希望の条件を話し合ってみましょう。
「通勤・通学がしやすいエリアが良い」「○○坪以上の広さの土地が希望」
「近くに病院や大型スーパーがあると良い」といった、さまざまな条件が出ると思います。
そのなかで、どうしても譲れない条件、そして「これだけは避けたい」という条件を
考えながら優先順位を付けていきましょう。

土地を探す前に知っておきたい基礎知識

土地を探す前に知っておきたい基礎知識

土地選びの前に、基本的なことを知っておきましょう。
ひとくくりに土地といっても、住宅に適しているもの、いないものがあります。
住宅用地として探す場合に、注目すべき点は何でしょうか。
詳しい数値や計算方法を理解したり覚えたりする必要はありませんが、
大体の言葉の意味と基準、また簡単な計算式を把握しておくと良いでしょう。

土地の「用途地域」

土地の「用途地域」

用途地域とは何なのか、お探しの土地の地域は一体何の用途地域なんだろうと気になりますね。

用途地域」とは、都市計画法によって建てられる建物の種類、用途の制限を定めたルールです。
用途地域は、大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに区分けされ、13種類のエリアに
分けられています。「建ぺい率・容積率」の上限、また「高さ制限」もこの用途地域によって
決められています。

たとえば、閑静な住宅街の中に突然、高層ビルや工場が建てられたらどうでしょう?
騒音や振動トラブル、日当たりが遮られるなど様々な問題が起こってしまい、そこで暮らす人々の
快適な生活環境が損なわれてしまいます。こうした住まいや環境の問題が起こらないように、
市街地を13種類の用途地域に区分けして、エリアごとに建てられる建物を制限しているのです。

用途地域による市街地等のイメージ
用途地域による市街地等のイメージ

引用・参照:国土交通省「用途地域」

「建ぺい率」と「容積率」

「建ぺい率」と「容積率」

建ぺい率と容積率は用途地域によって値が変わってきます。
例えば、戸建住宅を中心とした住宅街を想定した第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域
では、容積率は50%~200%とあまり大きな建物を建てられないようにしています。
建ぺい率も30~60%と敷地に対してゆとりのある使い方になるように法律で制限されています。

用途地域による市街地等のイメージ
建ぺい率と容積率

建ぺい率

建物の敷地となる土地の面積に対して何割の面積まで建物が建てられるかを定めたものです。
敷地いっぱいに建物が建てられると、建物同士が密集して生活環境が悪くなったり火事が起きた際に
延焼しやすくなったりするため、建ぺい率の制限があります。

容積率

土地の面積に対する建物の建てられる建物の延べ床面積の割合を定めたものです。
2階建て以上の建物にも適用されるため、100%を超える容積率もあります。

建ぺい率が高ければ良い?

土地の情報を見ていると、建ぺい率80%だったり60%だったり様々な数値が出ているでしょう。
先ほどの説明の通り、建ぺい率の値が大きければ大きいほど、広い建物が建てられることになります。

そう考えると、土地の建ぺい率が高ければ高いだけ広い住宅を建てられ、
こだわったマイホームを作れる可能性が広がると考えるかもしれません。
そうした考え方も一理ありますが、建ぺい率が高いことは建てられる面積が広いという
メリット以外にも特徴があります。

建ぺい率が高いと敷地を有効活用することができますが、周囲の建物も同様に
敷地の面積に対して目一杯建物を建てることができるようになります。
そうなると、建物と建物の距離が必然的に近くなりますので、例えば隣の建物が近くて
日当たりが悪かったり、風通しの悪い住宅になったりする可能性が高まります。

特に建ぺい率が高いエリアは、商業地区が多いです。住宅を建てる時には周囲が空き地であっても
そのうち隣地に建物が建つことで日当たりが悪くなったり、窓を思いっきり開けると
隣の視線が気になったりする可能性もあります。

また、子育て世代であれば、商業施設が多いところよりも、住宅街の方が子どもが外で遊ぶ
公園も広々としていますし、交通量も減りますので住環境として快適かもしれません。
そうしたことも考慮して建ぺい率を見てみると土地探しのヒントにもなるかもしれません。

建物の高さなどの「建築制限」

建物の高さなどの「建築制限」

用途地域によって、建物の高さや規模が制限されています。

高さ制限
高さ制限

絶対高さ制限

絶対高さ制限とは、低層住宅の良好な住環境を守る第1種低層住居専用地域と
第2種低層住居専用地域と田園住居地域内では、高さが10mまたは12m以上の建物は
建てられないことをいいます。

低層住宅が人気な理由の一つに、高い建物がなく、落ち着いた街並みを形成していることが
あげられますが、これには絶対高さ制限が関係しています。

10mまたは12mのうち、いずれを建物の高さの限度にするかは、その地域の都市計画で定められます
第1種低層住居専用地域は10m、第2種低層住居専用地域や田園住居地域は12mと定めているところも
あります。

不動産購入時の打ち合わせで話題になったときに、「意味が分からない…」ということのないように
しておくと安心ですね。

さまざまな建築制限

土地には、建ぺい率や容積率のほかにも、さまざまな建築制限があります。
建物の絶対高さ制限や、道路や隣家の日当たりを確保するための道路斜線制限や
隣地斜線制限、北側斜線制限です。これらの制限は、土地によって異なります。

また、接道義務にも注意が必要です。現在の建築基準法では、建物を建てる土地は、
原則として幅が4m以上の道路に2m以上接していないといけません。
この接道義務を満たしていない土地の場合、建物を建てたり建て替えたりできない場合があります。
古家付きの土地を購入する際には気を付けましょう。

住宅会社を決めるよりも先に土地を探している方へ

住宅会社を決めるよりも先に土地を探している方へ

ご紹介してきたように、土地には様々な制限があるため、自分で見つけた土地が
実は家を建てられない土地だったなんてことも少なくありません。

できれば土地探しと同時並行しながら施工会社を見つけて「こんな家を建てたい」
という具体的なイメージを伝えておくと、家づくりがスムーズに進みます。

なぜなら、もし希望の土地が見つかっても、建築基準法上の制限があったり、
そのエリアが行政の規制区域に指定されていたりすると、たとえ建物を建築することが
できてもイメージしているものが建てられるかどうかは分からないからです。

事前に施工会社に相談をして一緒に土地を見てもらうことで、建築の視点をプラスした
土地選びが可能となります。

いかがでしたでしょうか。
最適な土地を選ぶために、住宅用土地に関する基礎知識をご紹介しました。
成功の鍵は、家を建てるプロである住宅会社を頼ること。
土地の希望はもちろん、建てたい家のイメージと合わせてご希望にあった土地を探します。

気になる土地に対してどのような家が建てられるのかなど、細かな情報については
ぜひ北九州の高性能住宅の専門家であるハゼモト建設にご相談ください。