BLOG

家づくりコラム

家づくりコラム

2022.07.21

【不動産会社では教えてくれない物件の話①】ネットに載らない物件ってホントにあるの?

こんにちは!
価格と性能を両方真面目に考える北九州の「地元で生まれ地元で育った工務店」
ハゼモト建設より家づくりの役に立つ家づくりコラムです。

ネットを使った物件探しは今や当たり前になりましたが、
実はワケあってネットに載らない物件もたくさんあるとか。
今回はその理由について詳しくご紹介します。

両手仲介を狙った不動産の囲い込みとは?

両手仲介を狙った不動産の囲い込みとは?

両手仲介自体は、何も違法なことはありません。
大手なら全国に店舗がありますし、人気も高いのでこうしたことは簡単に起こりえます。
しかし、意図的に囲い込みをして、あえて自社と契約している売主と買主を
結び付けようとするのは違法の可能性が高いです。

レインズに登録しない、広告の出稿を制限するなどして、自社の買主にのみ
物件の紹介をするような行為を、囲い込みと呼びます。

売り主は契約しているA社から囲い込みを受けることで、
A社と契約する買主以外から購入してもらえる可能性が無くなります。
そのため、両手仲介をされると基本的に売買が成立するまでの時間が
よりかかってしまうことになります。

また、売れるまでの時間がかかることで売却価格は落ちていってしまいます。
囲い込みの場合、不動産会社は二者から仲介手数料がもらえるので、
売却価格が下がって1人あたりの仲介手数料の支払いが下がっても問題ないのです。

両手仲介のしくみ
両手仲介のしくみ

両手仲介が行われると、売主にとって価格が下がるというデメリットが発生します。
買主からすれば、囲い込みをする悪い仲介会社を通さなければ購入できなくなってしまい
自分が選んだ不動産会社にサポートを依頼できません。

このように、仲介を専業でやっている不動産会社は、売主と買主からそれぞれ
手数料を受け取る事を前提に考えます。

たとえレインズに「公開中」と登録していても、他の不動産会社からの
問い合わせに対しては、「担当者が外出中」、「持ち主が旅行中で連絡が取れない」
などと言い訳して、門前払いするケースが今でも後を絶ちません。

囲い込みとは?
囲い込みとは?

さらには、問い合わせに対しての「返答マニュアル」を用意している不動産会社もあるという話で、
規制と「囲い込み」は、まさに「いたちごっこ」の状態です。
売れると見込んでいる土地には、このような手法で直接問い合わせがあるタイミングを待つのです。

そんな雰囲気がある不動産会社には、直接問い合わせをしてみるという事が
有効な手立ての時もあります。
しかし、そのような違法行為をする仲介会社ですので、仮に買い付けを
入れることができても、少し不安感は残ります。

これだけ不動産会社が増え、そして怪しい…という印象がまだまだ拭われていない
不動産業界、自分に合ったところを一つ一つ足を運んで探すのも一苦労です。

ネットに載らない「未公開物件」はホントにあるの?

ネットに載らない「未公開物件」はホントにあるの?

結論から申し上げると、市場に流通している(売りに出ている)のにネットに載らない
未公開物件は多く存在します。ネットに載せて広く情報公開したほうが、より早く、
より高く売れるはずなのに、あえて掲載しないのはなぜなのでしょうか。

ネットに載らない「未公開物件」はホントにあるの?
ネットに載らない「未公開物件」はホントにあるの?
未公開物件は2種類あります。

1つめは、不動産会社専門のデータベースレインズという不動産情報サイトに
掲載されている物件です。レインズに掲載されている物件は、お客様が
直接見ることができない、という意味で「未公開」というわけです。

本来の未公開物件ではありませんが、買主にプレミア感を出したい場合に
「これは未公開ですよ」とセールストークに使う場合があります。
また、前述のように本来公開すべき情報を公開せず、あるいは公開してはいるものの
事実上情報提供をシャットアウトし、情報を独占しているケースがあります。

もう一つは建築確認取得前の物件で、レインズにも登録されていない予告物件や、
レインズに登録する義務がない自社物件などです。

未公開物件のなかには、思いがけないような掘り出し物件があるかもしれませんが、
必ずしも優良物件というわけではありません。
本当に「未公開の大変お得な優良物件」であれば、
不動産会社が買い取り、再販売すれば利益を得ることもできますよね。

「未公開物件」という甘い言葉に惑わされない!

「未公開物件」という甘い言葉に惑わされない!

不動産情報を探すときは、「未公開物件」という甘い言葉に惑わされないことが大切です。
公開している、していないに関わらず、その物件が本当に自分が住みたいと思える物件なのかを
冷静に判断するようにしましょう。

不動産会社によって取り扱うことのできる物件はほぼ同じですが、
お客様に合った物件を紹介するかどうかは別問題ということです。

不動産会社がお客様のご要望をきちんとくみ取れていない場合もありますし
不動産会社自身の都合によって優先的に紹介したい物件というのもあります。
お客様のご都合ではなく「不動産会社の都合によって」です。
不動産会社は「あなたに合う物件はこれです」と言って、お客様にムリやり
物件を押し付けていたのです。

しかし現在、大手ポータルサイトの台頭にみられるように、物件情報それ自体では
不動産会社とお客様との情報格差はほとんどなくなっています。

他方、家を建てるハウスメーカーはどうでしょう。
ハウスメーカーに土地探しを依頼しておくと、いい土地に出会うチャンスが増えます。
例えば、提携の不動産会社がある、また付き合いのある地元不動産業者からの
土地情報をこまめに収集しているハウスメーカーでは、
インターネットに公開されている情報よりも新しい情報を持っている可能性があります。

物件情報からはわからないメリットやデメリットをお伝えすることや、
将来の不動産市場の見通し、建築士による建物調査(インスペクション)など
住宅会社だからこそできるサービスは多くあります。

いかがでしたでしょうか。
ハゼモト建設はファイナンシャルプランの作成、注意しなければならない住宅ローン減税の手続き、
金融機関の選び方・交渉など、ファイナンス面を含めた包括的なワンストップ体制で
お客様をサポートいたします。
北九州都市圏でのお家づくりは、私どもハゼモト建設にお任せください。