北九州の擁壁問題の解決がコスパ良い家づくりに

北九州の価格と性能を両方まじめに考える工務店ハゼモト建設の櫨本です。
「土地がなかなか見つからない」ほとんどの方が、家づくりのスタート時点での悩みです。
これを解決するには、理想の条件を少しずつ緩めていくことも検討することも必要になります。

価格、広さ、エリアなど優先順位は人によって様々です。
今回は、擁壁がある土地についても、選択肢として考えられるのか？
北九州市における古い擁壁問題は、住宅建築やご家族の安全に影響を与えています。
北九州市の擁壁問題に対処する方法や最新の家づくり指針を説明しています。

北九州市の古い擁壁問題と建築基準法

北九州市では、古い擁壁が問題となっており、建築基準法に基づく対策が求められています。
擁壁の問題は、主に土地や建物の安全性に関わるため、適切な対応が不可欠です。

古い擁壁の危険性と現状把握

古い擁壁は、土地や建物の安全性に重大な影響を及ぼす可能性があります。
その理由としては、擁壁の耐久性が低下していることや、現行の基準に沿っていないことが挙げられます。
また、斜面地に建築が増える中で、土砂崩れや地盤沈下のリスクが高まることも擁壁問題の一因です。
現状把握が重要なポイントとなり、適切な対策や改修が必要になります。
住民や事業者は、専門家と相談し、適切な対応を検討していくべきです。

建築基準法遵守における擁壁設置の要件

建築基準法は、建物や擁壁の設置に関するルールを定めています。
擁壁設置の要件は、地域や土地の特性によって異なるため、具体的な条件を把握することが重要です。
まず、敷地内の擁壁は建築基準法の適用範囲内にあり、適切な基準が守られる必要があります。
また、道路や住宅と接する擁壁には、建築基準法で定められた耐力や耐久性が求められます。
具体的には、高さや斜度などの基準が設けられており、これらを満たすことが要求されます。
さらに、耐久性に関しては、耐震性や耐久年数の確保が重要です。専門家と相談しながら、適切な擁壁設置を行うことが望まれます。

北九州市の地域特性と道路沿いの擁壁

北九州市は山がちな地形であり、道路沿いの土地開発や住宅建築において擁壁が非常に重要な役割を果たしています。
擁壁は土地の崩壊を防ぎ、安全な生活空間を提供し、利便性の良いアクセスを確保するために取り入れられます。
また、北九州市には地域ごとに異なる土壌条件が見られたり、降雨量の多い時期には地盤の安定性が低下する可能性があります。
このため、擁壁の設置やメンテナンスは地域住民の安全や福祉に直結する大切な課題となっています。擁壁造成には専門的な知識や技術が必要であり、適切な建築基準や法規制が守られることが重要です。
現在、北九州市ではこれらの擁壁に関する問題に取り組むため、土地利用計画や防災対策の策定・改善が進められています。

家を建てる際の擁壁造成に関する条例と相談手続き

家を建てる際に擁壁造成が必要な場合、北九州市の建築条例や建築基準法に従って手続を進めることが求められます。
擁壁の位置や規模によっては建築許可が必要になることがありますので、事前に確認が必要です。
また、擁壁工事には専門業者の選定も重要です。
適切な設計や施工が行われることで、安全性が確保されるだけでなく、長期的なメンテナンスコストの削減にもつながります。

一般的に不動産屋は、これらの知識を持ち合わせておらず、土地という商品を仲介することを仕事にしています。
また、ハウスメーカーの営業マンも解決する力は、ほぼありません。だから、このような土地は、お客様には提案しないのです。

建築基準法や道路の条件に応じた擁壁材料選定

擁壁材料の選定には、建築基準法や道路の条件を考慮することが重要です。
土地の形状や用途に適した耐久性のある材料を選ぶことで、擁壁の安全性と長寿命化が図られます。
北九州市では、建築基準法に準拠した擁壁材料が使用されることが求められます。
適切な材料選定は、擁壁の強度や安全性を確保するために重要です。最終的には、提案される擁壁材料が適切であるかどうかは、専門家の見解を求めることが最善の方法です。
家を建てる際の擁壁問題を適切に対処することで、安全で快適な新居を実現するマストな選択です。

建築確認申請が必要な擁壁高さについて

擁壁は、土地の傾斜や隣地との高低差を調整するために用いられ、建物や道路の安全性を確保する重要な役割を果たします。
擁壁の高さが一定以上の場合、建築確認申請が必要になり、適切な設計が求められます。具体的には、「高さが2ｍを超える擁壁」は、建築基準法において「工作物」に該当し、建築確認申請を行う必要があります。高さが2ｍを超えている場合は、所有者に「検査済証」の有無を確認する必要があります。

これは、構造上の安全性や耐久性が確保されているかを検証するために行われます。また、申請に際しては、擁壁の設計図や構造計算書が必要とされます。擁壁の高さが2メートル以下でも、場合によって確認審査機関への確認が必要なことがあります。

敷地条件や住宅計画に応じた擁壁造成

擁壁造成は、敷地の条件や住宅計画に応じて、適切な方法を選択しなければなりません。土地の形状や地質、周辺環境の影響を考慮し、擁壁の種類や材料を選ぶことが重要です。敷地条件によっては、鉄筋コンクリートなどの擁壁材が適している場合があります。

コンクリートブロックについては、厳しい規定があります。既存CB造擁壁は、厚さ150mm以上、高さ(擁壁の接する上下の地盤高さの差)600mm(3段)までのもので、設計者が安全と判断したものは、支障がないと認められます。なお、擁壁と塀がCB造で連続して構成されているものは、令第62条の8については、擁壁を塀の一部として適用することとする。

新設CB造擁壁には、原則として認められません。ただし、下記の1、2のいずれかによる場合を除きます。耐久性等の観点から、必要なかぶり厚を確保する。基礎はコンクリート造の場合は控え壁設置、壁体を空洞ブロック16(C ブロック) 又は型枠状ブロック20(E-20)、厚さ 150mm 以上、D10 以上の鉄筋により縦横共 400mm 以下の間隔で補強、空洞部にコンクリートまたは モルタルを充填、基礎はコンクリート造、高さ 400mm(2段)までとなっています。

また、施工方法も重要で、現場の状況に応じて適切な方法を選択しなければなりません。住宅計画においては、擁壁の高さや見た目だけでなく、利用者の安全や生活利便性も考慮する必要があります。

最終的な判断は、建築士に委ねられますが、建築士も明確な判断基準がないと、簡単にOKは出せません。近年は、自然災害による土砂崩れや擁壁の崩壊が増えており、高低差がある敷地の取扱いが重要となります。

よく見かける7種類の擁壁が紹介されており、そのうち適法なものは①練石積み造擁壁、②重力式コンクリート擁壁、③鉄筋コンクリート擁壁（プレキャストを含む）のみ。④以降は不適格擁壁であり、よほどのことがなければ、こうした擁壁のある土地や、土地の背後にこうした擁壁がある土地は避けたほうが賢明です。

ちなみにブロックを積んだ擁壁は紹介されていないが、それはそもそもブロックは擁壁を作る際に使うべき材料ではないということです。ブロック塀背面に盛土されている場合は増積み擁壁扱いになりますが、増積み擁壁は上記の規定を満たさなければ、不適格擁壁です。ブロック積みの擁壁も避けたほうが良いとされています。

不適格擁壁のある不動産も売られている

ここまで見てくれば注意したい擁壁の種類が分かるが、問題は実際の不動産市場ではこうした擁壁のある土地や住宅が普通に販売されているという点です。接道要件などと違い、注意を呼び掛ける文言がないままに情報が公開されていることもあり、買う側が注意する必要があります。

また、自分が購入する土地や住宅に擁壁がある場合だけでなく、背後や側面などに擁壁があり、それが不適格というケースもあり得ます。自分が所有者になるなら費用が掛かるとしても自分で危険に対処できるですが、所有者が隣地などである場合には対処を依頼しても応じてもらえるとは限らないので注意が必要です。斜面地での購入では、自分が買おうとしている不動産周辺の擁壁にも注意が必要です。

防災対策としての古い擁壁改修方法

古い擁壁は、構造上の問題や材料の劣化により、倒壊の危険があるため、防災対策として改修が重要です。改修方法には、補強、改良、撤去と新設などがあります。補強は、既存擁壁の強度を向上させるために、アンカーやコンクリートジャケットを使用したり、基礎を強化する方法があります。

改良は、既存の擁壁に新しい構造を組み合わせて性能を向上させる方法です。例えば、排水性を改善するために、ドレーンを設置して水圧を抑えることができます。撤去と新設は、既存の擁壁を撤去し、新しい擁壁を設置することで、耐震性や耐久性を大幅に向上させる方法です。

選択肢は状況や予算に応じて選ばれますが、専門家の助言を参考に、安全で効果的な改修方法を見つけることが重要です。

健全度を判定する際には、水に関する状況と擁壁の高さに注意が必要です。擁壁は内部に水が溜まることで問題が生じることが多く、擁壁に水が染み出ていないか確認が重要です。

また、擁壁には3㎡に1カ所以上の内径75ミリ以上の水抜き穴が設置されていることが求められますが、機能しているかどうかも大事なポイントです。水抜き穴がない場合や、穴にごみなどが詰まっている、草や木が生えている場合には機能不全が疑われます。

擁壁の高さも注意が必要で、3ｍ以上の場合は要注意です。

これらのチェックポイントを確認し、劣化状況を図化して現地をチェックすることで、危険度が分かります。

予防保全対策の費用の目安

宅地擁壁の予防保全対策には、改めて作り直す（再構築）、補強する、補修するという3つのケースがあり、それぞれの工法、工法の概要、適用される場合、概算工事費が示されています。

これまで擁壁工事に関する明確な数字がなかったため、この情報は非常に有益です。どの方法を選んでも費用がかかることが分かりますが、最も効果的な対策を選ぶことが大切です。

再構築には百万円単位の出費が必要

擁壁の補修は3つのケースの中でもっとも安いものですが、それでも高さ3mの擁壁を10m分施工した場合、最も安価な吹付工法でも30万円程度かかります。一方で、補修費用が90万円（法枠工法）や110万円（沿打工法）に達することもあります。

再構築になると、コストはさらに上がり、240万円（重力式コンクリート擁壁工法）から550万円（練石積み造擁壁工法）となります。

劣化した擁壁にどの工法を選ぶべきかのフローチャートが掲載されたページでは、安価な工法を選ぶだけでは難しいことが分かります。立地や劣化度、擁壁の状況や条件に合わせて選択するべき工法が異なり、ある工法がベストであったり、その工法でしかできない場合もあります。不動産や劣化が進んでいるものは、予算を見込んで収益が出るなら選ぶべきですが、そうでなければ避けるべきでしょう。

北九州市の古い擁壁対策まとめ

北九州市では、古い擁壁の改修や対策が重要な課題となっています。擁壁改修事業を活用し、専門家と連携して安全対策を行うことで、地域の安全性が向上します。安全対策は住民同士で助け合いながら進めていくことが望ましいです。

これからも北九州市の擁壁対策を更新し、地域住民に安全で快適な生活環境を提供し続けることが大切です。興味がある方は北九州市の窓口で詳しい情報を確認し、今後のアクションを検討してみてください。

北九州市における古い擁壁問題と建築基準法について、以下の情報を提供いたします。この情報は選択肢の一つとして参考にしていただければ幸いです。

まず、北九州市では擁壁の耐久性や安全性に関する問題が指摘されており、これに対処するために建築基準法や条例が設けられています。市民の生活を守るために、以下のポイントが重要です。

• 建築基準法に則り、しっかりとした擁壁工事を行う
• 北九州市の擁壁条例に従って、適切な対策を講じる
• 古い擁壁がある場合、定期的に点検・更新を行い、耐久性や安全性を確保する

また、擁壁工事を行うにあたっては、以下の手続きが必要となります。

• 福岡県の建築基準法に基づく確認申請
• 北九州市の擁壁条例に従った事前相談
• 必要に応じて、道路管理者や隣地の所有者との調整

さらに、擁壁問題に対する支援策も北九州市で提供されています。以下の情報を活用いただくことで、適切な対策が可能です。

• 北九州市のホームページに掲載されている擁壁に関する情報や事例の閲覧
• 質問や相談がある場合、市の窓口やメールでの問い合わせ
• 建築に関する専門家への相談やアドバイスの活用

最後に、擁壁問題に関連する建築基準法や北九州市の条例は、市民の生活を守り、地域社会の安全・健康を確保するために重要です。適切な対策を講じることで、地域の防災力を高めることが可能となります。擁壁問題に関する情報や対策を十分に調べ、適切な判断を行っていただければと思います。

古い擁壁問題と建築基準法

北九州市では、古い擁壁が多く存在しており、これらが安全性に疑問がもたれることがあります。また、土地の形状変更や建物の増築に伴い、適切な対策が求められています。

改めてですが、擁壁設置には、以下のような基準があります。

• 擁壁の高さと厚さ
• 基礎の深さと幅
• 使用材料の強度

これらの基準を遵守し、専門家と相談しながら擁壁を設置することが望ましいです。

切な対応を取ることが重要です。各地域においても、建築基準法に基づく適切な設置要件や対策が求められることになります。


ハゼモト建設では、狭小地や擁壁がある土地の再生、高低差の処理など、宅地としては売り出された時は一流ではない土地が、見事にその土地の特性を活かして、コスパ良く家づくりが叶った事例も沢山あります。
相談できるパートナーや会社選びが重要となります。
ハゼモト建設では、価格と性能を両方まじめに考えながら、土地選びからしっかりサポートさせていただきます。