【高性能注文住宅のプロが教える】住宅ローンから考える建築時期について

こんにちは。

価格と性能を両方真面目に考える北九州の「地元で生まれ地元で育った工務店」ハゼモト建設の河野です。

新築住宅の購入を進めていくにあたり、本当に購入して良いのかを悩まれている方が大変多いと思います。

本日は、購入時期を見極める方法の1つとして、住宅ローンの観点から解説をします。

本日の記事を読んで頂ければ1つの目安が出来ますので、是非最後までお付き合いください。

お住まいの購入時期とは？【北九州 新築・注文住宅】

お住まいの購入時期とは？【北九州 新築・注文住宅】

前回のコラム（【高性能住宅のプロが教える】税制メリットから検討する建築の時期について）でも
記載させて頂きましたが、お住まいの購入を決断するには、『あなたの建て時』と『一般的な建て時』を
しっかりと見据える必要があります。

『あなたの建て時』と『一般的な建て時』の内容に関しては、前述のコラムを参考にして下さい。

本日は、『一般的な建て時』の住宅ローンについてのご説明です。

住宅ローンとは何か？【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンとは何か？【北九州 新築・注文住宅】

そもそものお話ですが、住宅ローンとは何でしょうか？

住宅ローンとは、住宅を購入する際に高額な買い物となる事から、多くの方が利用する金融商品のことを言います。

基本的には、購入した物件を担保として金融機関から融資を受けて、定められた契約に則って借入金を返済する仕組みとなっています。

ここで強調しておきたいのが、住宅ローンは金融商品であるという事です。

よく『家は人生で一番高い買い物』と言われますが、実は【人生で一番高い買い物は住宅ローン】
である事をしっかりと認識して頂きたいと思います。

その為、住宅ローンの内容に関してしっかりと把握する事がお住まいを購入する上で、重要な項目なります。

ここからは、住宅ローンの特徴や仕組みについて説明します。

借りたお金には利息がかかる【北九州 新築・注文住宅】

借りたお金には利息がかかる【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンは、金融機関などから借りたお金に対し、借入金額や借入期間に応じた利子がかかる仕組みです。

たとえば、金利１％・返済期間35年で3,000万円を借りた場合、毎月の返済額と利子・返済額の総額は
以下のようになります。

毎月の返済額	８４，６８５円
利息の総額	５，５６７，９９８円
総返済額	３５，５６７，９９８円

上記のケースでは、借入元金３，０００万円に対して利息が約５５７万円必要となる事で、
総返済額は約３，５５７万円となる事が分かります。

利息の支払いがどの程度必要になるかは、金利や返済期間によって変化します。

従って、住宅ローンを借りるときは家計の収支状況や自分のライフスタイルを踏まえて、
無理のない返済プランを立てることが重要となります。

住宅ローンは金融機関などで取り扱っている【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンは金融機関などで取り扱っている【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンは、金融機関をはじめさまざまな機関で取り扱われています。

それぞれの機関により住宅ローンの特性が異なるため、借入先ごとの特性を知っておきましょう。

○銀行などの金融機関

銀行やネット銀行などの民間融資は、一般的に最も認知されている借入先であり、
金利のタイプやプラン、サービスが豊富であることが特徴です。

幅広い選択肢から自分に合う住宅ローンを探せますが、審査に通らなければ借り入れできません。

○財形住宅融資

財形住宅融資とは、会社員や公務員の福利厚生の一環として設けられた制度です。

勤務先で財形住宅融資を取り扱っており、なおかつ勤務先が定める利用条件を満たす必要がありますが、
融資手数料や保証料不要で有利に借り入れできる場合があります。

○フラット35

フラット35は、全期間固定金利で利用できる住宅ローンです。

住宅金融支援機構により運営されており、民間金融機関を通じて申し込めます。

借入当初から完済まで金利が一定になることが特徴ですが、
借入条件は申し込む金融機関によって異なります。

○自治体融資

自治体によって金利や融資条件は異なりますが、ほかの借入先よりも金利水準が低く
審査基準が厳しくない傾向にあります。

ただし、近年自治体融資を実施している自治体はあまり多くありません。

まずは住んでいる地域で自治体融資を行っているのか確認してください。

住宅ローンを借りるためには審査に通る必要がある【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンを借りるためには審査に通る必要がある【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンは、借入金が数千万円単位と高額となる上、最長では50年と長期間にわたり返済する金融商品です。

そのため、金融機関も安易に融資契約を結ぶことはできません。

住宅ローンでは、事前審査・本審査に通って初めて融資を受けることが可能です。

住宅ローンを借りる際は事前審査と本審査の二段階のプロセスを踏む必要があり、
事前審査に通ることが借り入れの最初のステップとなります。

審査基準は金融機関によって異なりますが、主な項目は下記が挙げられます。

①勤務先

②勤務形態

③収入

④年齢

⑤健康状態

⑥購入物件の適正

住宅ローン審査では、住宅ローンの契約者に十分な返済能力があるかを確かめ、
融資の可否が決定されます。

住宅ローンの借入期間について【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンの借入期間について【北九州 新築・注文住宅】

前述の解説で、利息は金利や買い入れ期間によって変化するとお伝えしました。

住宅ローンの借入期間は年々延びており、条件によっては50年間の借入が可能な金融機関もあります。

こうしたことを背景として、若い世帯の住宅購入が多くなっています。

過去の借入期間と返済額を比較すると下記の様になります。

住宅ローンの借入期間が延びた事によって、毎月の返済額が抑えられることから
正に家賃並みの返済で住宅の購入をする事が可能になりました。

これが、若い世帯の住宅購入が多くなっている要因です。

住宅ローンの返済期間が延びた事によるメリットは

①早い段階で借りることで早く返済することが出来る。

②月々の返済額を抑えて計画的な返済をすることが出来る。

が上げられます。

住宅ローンの審査基準について【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンの審査基準について【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンの審査について、審査の基準内容については前述したとおりです。

その内容を説明します。

①勤務先

住宅ローンの審査の基準の1つにご勤務先が上げられます。

住宅ローンは長期に渡り数千万円の融資をする金融商品なので、金融機関はご勤務先が
どういった会社になるのかを確認します。

一般的に、公務員の方や一部上場企業にお勤めの方が有利になると言われています。

②勤務形態

勤務形態には、正社員・契約社員・パート・アルバイト・自営業等があります。

金融機関によっては、ご勤務形態により融資が難しいと判断される場合があります。

③収入

年収（総支払額）に応じてお借入れが可能な金額が変化します。

当然、ご収入が多い方の方がお借入れも多くできます。

金融機関によってご収入に対するご融資割合が違うので、A銀行で審査に通らなくても
B銀行では審査に通るといった場合もあります。

④年齢

住宅ローンは、各金融機関ごとに申込が可能な年齢と完済時の年齢を設けています。

その為、ご年齢によっては申し込みが出来かったり、借入期間が短くなったりします。

ですから、購入するのに1年・２年と時間をかけてしまったために
返済期間が短くなり、毎月の返済額が高くなる方もいらっしゃいます。

⑤健康状態

住宅ローンの融資を受けるためには、団体信用生命保険という生命保険に加入することが必要になります。

団体信用生命保険とは、「住宅ローンの返済途中で不慮の事故や病気などで死亡、またはガン等に
なった場合、本人にかわって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う」という生命保険です。

生命保険ですから、健康状態を告知する必要があります。

今現在は健康で元気でも、1年後に同じように健康で元気かどうかは分かりません！！

従って、ご自身の健康状態が住宅ローンを借りるための大きな鍵になります。

⑥購入物件の適正

購入物件の適正とは、住宅ローンの融資をする際に対象となる土地と建物が
しっかりとした担保価値を有しているかを調べることです。

ここでは住宅ローンの審査基準についてご説明しました。

勤務先や収入に関してはすぐに変更する事が出来ない点ですが、
ご自分で気に掛けることが出来るのは年齢と健康状態です。

団体信用生命保険に関して【北九州 新築・注文住宅】

団体信用生命保険に関して【北九州 新築・注文住宅】

団体信用生命保険の内容は前述したとおりです。

いまは、その内容に＋アルファで金利の負担なしにガン特約が付保出来たり、
金利を+0.1％付けることで8大疾病保障特約を付保することが可能になりました。

生命保険の補償内容が手厚くなることで長期にわたるお借入れの返済も安心できます。

団体信用生命保険に加入する事のメリットは、

①万が一があっても、財産としての住宅を家族に残すことが出来る。

②万一の際に、住宅ローンを支払っていく義務がなくなる。

③団体信用生命保険の内容により、加入済みの生命保険の補償内容を見直し
生命保険料が安くなる可能性がある。

これは、賃貸では得ることが出来ない大きなメリットです。

住宅ローンは、驚きの低金利時代にある【北九州 新築・注文住宅】

住宅ローンは、驚きの低金利時代にある【北九州 新築・注文住宅】

私が住宅業界に関りを持った２０年前は、住宅ローンの金利が約２％でした。

当時でも過去最高の低金利を言われていましたが、今現在はさらに低金利の時代です。

金融機関によっては、変動金利で０．５％以下の商品もあります。

仮にお借入額を３０００万円　金利を１％と想定して、２０年前の金利の２％と比較した場合の
返済額の違いは下記の様になります。

金利	１％	２％
毎月の返済額	７５，８５６円	９０，８４７円
支払総額	３６，４１１，２７０円	４３，６０６，８９２円

１％金利が違うと、毎月の返済負担が約１５，０００円、返済総額の差は約７２０万円にもなります。

あれほど「政策変更はない」としていた日銀が12月20日、金利上昇に向けて政策変更を行いました。
「利上げではない」（黒田東彦日銀総裁）とは言うものの、事実上の利上げであると言われています。
銀行の金利は経済情勢に左右されることから、将来的に金利が上がる可能性も否定できません。

まとめ：住宅ローンの状況を見た買い時は今！！

ここまで、『一般的な買い時』の住宅ローンからみた状況を説明してきました。

住宅ローンの状況をまとめると、

①住宅ローンの借入期間が延びており、毎月の返済負担額が減っている

②健康状態や年齢から、1年後に必ず借入が可能とは言えない

③住宅ローンの金利が驚きの低金利時代

ということがご理解いただけたのではないでしょうか？

住宅ローンを考えた場合の買い時は、『今！！』です。

私どもハゼモト建設株式会社は、北九州都市圏に施工エリアを限定して、お客様のご要望に
しっかりとお応えすると共に、価格と性能を真剣に考えてコスパの良い住宅をご提案しています。

北九州都市圏でのお家づくりは、ハゼモト建設株式会社にお任せください。