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家づくりコラム
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2021.08.20
失敗しない土地の探し方を解説！
これの意味するところは、単に人口が減っているだけではありません。
そこに新しい家族が住まない家が増えてきた事も意味するデータとなっています。
そこで、今回は北九州で土地を探すのはどうすれば良いのか？誰に依頼しらた良いのか？などについて解説いたします。
今回お伝えする内容です。
①北九州の土地事情
②希望の土地が見つからない訳
③不動産屋が考えていること
④ハウスメーカーの対応
⑤まとめ
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①北九州の土地事情
門司が日本の九州の玄関口であった時代、官営八幡製鉄所で活況の時代、北九州の人口はドンドン増えていきました。
その時代、今ではビックリするようなところに家を競い合うように建てられています。
こんな坂道に、車も通らない狭い道に、、、今では誰も見向きもしない土地にでも、ビッシリと家が建っているのが北九州の特徴の一つです。
人口がドンドン増えて、建てる土地が無かった時代、悪条件でもそこに家を建てざるを得なかった時代、車をそこまで重要視されなかった時代の今となっては負の遺産とも言える空き家が、門司港地区、枝光地区などエリアを上げていくとキリがないくらい、相続されても放置されていたり、買い手が見つからない土地が沢山あります。
②希望の土地が見つからない訳
そんな事情の中で、誰もが欲しがる土地は限られてきます。
当然、需要と供給の関係で、需要があっても供給が少なければ、価格は上がってきます。
例えば「平地で、道路が広くて、学校区が良くて、、、しかも1000万円以内で60坪は欲しい、、、」
恐らく、そのような土地に出会えたならば、極めてラッキーな方だと言えます。
事例のような条件は、ほとんどの方が希望する条件です。
そのような土地の需要は相当にありますので、表の流通に出る前に売れてしまうことも少なからずあります。
表に出たとしても、即売れてしまいます。
良い土地は生物のように鮮度が良いモノを買うイメージが大切です。
しかし、毎日、リアルタイムで不動産情報を監視している訳ではありませんので、そのようなチャンスに巡り会うことは極めて難しい状況です。
希望の土地が見つからない理由がここにあるのです。
③不動産屋が考えていること
不動産屋の仕事は大きく分けると、自ら売主となる売買と土地や建物の紹介をする仲介になります。
仲介の場合、自分で商品を持ちません。お客様の要望に合わせて、希望に近い土地を紹介する斡旋業ですのですので、基本的に手数料ビジネスです。
基本的に仲介を専業でやっている不動産会社は、売主よ買主からそれぞれ手数料を頂く事を前提に考えます。
そうするとどんな対応が起こるかと言えば、
他の不動産会社から問い合わせがあると、、、、、
「買付が入っています」と言って、流通の表に出ているのに、『sold out』状態を装います。明らかに違法な行為なのですが、それを確かめる手立てはありません。
売れると見込んでいる土地には、このような手法で、直接問い合わせがあるタイミングを待つのです。
こんな不動産屋には、直接問い合わせを直接問い合わせをしてみるという事も、そんな雰囲気がある際は有効な手立ての時もあります。
しかし、そのような違法行為をする仲介会社ですので、仮に買い付けを入れることができても、少し不安感は残ります。
それと共に注意しておかないといけない事がもう一つあります。
仲介でも不動産としての業を行うのであれば、法的に説明を義務受けられた事項については、書面で「重要事項説明」を明確にする義務があります。
ここに落ち度があると、損害賠償を請求されたり営業の停止処分などを受けますので、その土地の属性などは調べる必要があります。
しかし、基本的に不動産屋は、そこにどんな建物がどんな風に建つのかまでは関心がありません。
関心がないと言うのは、不用意な発言でお客様を勘違いさせることがあれば、瀬金が及んでくるから、そこは頑なに無関心を装うこともあるようです。
不動産屋はあくまでも土地の仲介という不動産業のプロフェッショナルであって、建物のプロフェッショナルではありませんので、注意しておかなければいけないような土地がある時、要注意です。
でも、どんな土地が要注意なのか？一般の方は、ほとんどそんな事はわかりません。
そこを明確にしてあげるのがプロフェッショナルです。
不動産屋も賃貸に強い方、中古物件に強いから、自社物件を専業としている方など、その得意分野は千差万別です。
不動産屋選びは、実はなかなか難しい時があります。
もちろん、分譲地のように明らかに家を建てるのに問題ないような土地の場合は、そんなに心配する必要は無いかも知れませんが、地盤改良などの可能性があれば、思わぬ出費も考えられます。
不動産屋の役割について、、、一般の方が最大限活かすにはある程度の知識が必要です。
④ハウスメーカーの対応
基本的に大手ハウスメーカーメーカーの営業マンは土地探しをサポートしないケースが大半です。自社の分譲値があれば、まずそれを最優先でお勧めします。それが難しい時は、懇意にしている不動産屋を紹介するか、自力でご希望の建物が建てられる土地を探してきて下さいみたいな話が一般的です。
建築的な知識はあまりありませんので、不動産屋任せの方が責任を取らなくて良いので安心だと思っているのが本音です。
大手ハウスメーカーで家を計画される方で、予算も比較的余裕があるとしたら、大きな土地を探すことになるかも知れませんが、逆に予算にあまり余裕が無い方の土地探しは、苦戦することが想像できます。営業マンもなかなか真剣になれないのは、こんな理由もあるのです。
⑤まとめ
なかなか土地探し大変です。
建て替えでなければ、間違いなく、多くの方がここが一番の関所になります。
良い土地が出てくる事を運を天に任せるしか対策はないような気がしますが、実は一つだけ可能性がある方法があります。
それは、建てる会社と一緒に土地探しをするのです。
建てる会社は建築のプロフェッショナルです。
建築基準法などを整理して、建物にどんな制限が適用されるのか？現状では現行の建築基準法に適合していないような土地でも、どうしたら家を建てることができる土地になるのか？など、親身になって調査したり提案したりしてくれるケースが多いのです。
土地が決まらないと、家を建てるという自分たちの本業ができませんので、ある意味、お客様と同じ位に一生懸命土地探しをしてくれます。
土地＝不動産屋は間違いではありませんが、選択肢のひとつのして、水上側の家を建てる会社から土地探しをサポートしてもらう、そんな逆転の発想の家づくりもあるという事を覚えておいても損はないと思います。
土地を制する者は建築を制する、建売業者も必死で土地を探しています。
プロフェッショナルも参入しての土地探し、日増しにそのハードルは高くなってきています。
失敗しない土地探し、建てる側のアドバイスを最大限利用する、発想の転換も必要です。
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