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【お悩みケース】病気だと住宅ローンを組めないのか?

住宅ローンは、申請すれば誰でも借りられるという甘いものではありません。そこには厳しい審査があり、パスしなければ融資を受けることはできないのです。審査に通らない理由は複数ありますが、その代表例のひとつが「病気」です。
ここでは、病気が原因で住宅ローンが組めないケースについて見ていきましょう。

□病気で住宅ローンが組めないケースとは?

住宅ローンを融資する金融機関にとって重要なのは、問題なく返済してもらえることです。健康上の問題を抱えていたり、万が一ローン返済中に病気で亡くなってしまったりしたときに、それを理由に返済が滞ることは金融機関としては絶対に避けたいものです。

そこで、そのようなケースに備えて加入が義務付けられているのが団体信用生命保険(団信)です。団信は、ローン返済の途中で借り手の死亡や重度な後遺障害が発生した場合に残りの返済を免除してもらえる保険制度です。

ただし団信はあくまでも生命保険の一種です。そのため、健康状態が悪いとその時点で加入できません。そして、団信に加入できるかどうかが、住宅ローンを組めるかに大きく影響しているのです。団信に加入が拒否された場合は、ほとんどの金融機関で住宅ローンが組めないと考えましょう。

□団体信用生命保険(団信)の3つの告知事項とは?

団信に入るためには告知義務を果たさなければなりません。
虚偽の告知をした場合は、告知義務違反となり保険が解約になるので必ず正直に告知しましょう。
告知しなければならない項目は以下の3つです。

*1.告知日より過去3ヶ月以内に、医師の診察・検査・治療・投薬を受けたことがあるか?

団信の告知は詳細に行わなければなりません。診断された病名や診察を受けた日、そして投薬などについて詳細な告知が求められます。ただし、告知義務から外れる病名もあります。例えば、風邪、インフルエンザ、花粉症、虫歯などです。

*2.告知日より過去3年以内に下記の病気で手術、または2週間以上にわたり、医師の診察・検査・治療・投薬を受けたことがあるか?

心臓・血圧:心臓弁膜症、心不全、心筋症などの疾患
脳・精神・神経:脳卒中などの脳疾患、うつ病などの精神病
胃腸:胃かいようや十二指腸かいようなど
肝臓・すい臓:肝硬変やすい炎など
腎臓:腎不全やネフローゼなど
内分泌・代謝異常:糖尿病や甲状腺疾患など
目:緑内障など
がん・腫瘍:がん・白血病など
その他:肺気腫・こうげん病など

*3.手足の欠損や機能障害はあるか?また背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害はあるか?

もし当てはまる場合は、同様に診断された病名や診察を受けた日、そして投薬や入院期間などについて詳細な情報提供が求められます。

□まとめ

今回は、病気で住宅ローンを組めないケースがあるのかについて解説しました。
ほとんどの金融機関は、住宅ローンの融資条件として団信への加入を義務付けています。団信への加入の可否は健康状態によって変わってきます。もし1つの団信に加入を拒否されたとしても、他の団信なら加入許可がおりることもあります。また、もしそれでも加入ができない病気の場合は、団信の加入が任意のフラット35で住宅ローンを組むと良いでしょう。


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疑問にお答えします!不動産取得税ってなに?

注文住宅を建てる際、意外な落とし穴になるのは諸費用の部分だと思います。中でも税金の部分は難しく、税金がどれくらいになるかは把握できていない方も多いでしょう。
そこで今回は、注文住宅の新築でかかる諸費用のひとつ「不動産取得税」について解説します。

□不動産取得税とは

不動産取得税とは、「土地や建物などの不動産を取得したときに発生する税金」のことです。地方税のひとつなので、納税先は各都道府県になります。

不動産取得税は、「課税標準額×税率」で計算されます。課税標準額とは、固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格のことです。不動産を取引した時の売買金額ではないので注意してください。固定資産税評価額は、売買金額よりも低いのが通常で、土地の場合は70パーセントほど、建物の場合は50~60パーセントほどが目安になります。

不動産取得税には軽減措置が適用されます。これを受けるためには、新築する住宅が一定の要件を満たす必要はありますが、1200万円もの控除を受けることが可能です。注意しなくてはならないのは、不動産取得税の減税措置を受けるためには自ら申告が必要ということです。基本的には申告期限が設けられているので、入居後の手続きを忘れないようにしましょう。

□不動産取得税の計算方法

先にも挙げたように、不動産取得税は「課税標準額×税率」で算出できます。

例えば、3000万円の注文住宅をつくる場合には、その固定資産税評価額を出さなければなりません。この場合、売買金額の50~60パーセントが評価額になるので、概算で1500~2000万円くらいが「課税標準額」となります。次に税率です。不動産取得税の税率は原則的には4パーセント、軽減措置が適用された場合には3パーセントまで下がります。

不動産取得税は「課税標準額×税率」なので、税率が4パーセントの場合、不動産取得税は60~80万円程度、税率が3パーセントの場合、45~60万円程度と計算できます。

ちなみに、固定資産税評価額は不動産の価値によって変わります。同じ床面積であっても、設備や建材の質や建物の構造が優れているほど評価額も高くなります。そのため、一般的には木造住宅よりも鉄筋コンクリート造の住宅の方が評価額は高い傾向にあります。
入居して、しばらくすると役所から調査が入ります。
契約書などの確認を行って建物の課税標準金額が決定されます。

□まとめ

今回は、注文住宅を新築する際に発生する諸費用のひとつ、「不動産取得税」を紹介しました。資金計画のときに建物の建築費のみを考えていると、資金が足りなくなってしまいます。不動産取得税を含め、あらゆる諸費用を考慮に入れて資金計画を立てましょう。
北九州で注文住宅の新築をお考えの方は、お気軽に当社までご相談ください。


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年収が借入額を決める⁉安心して返済できる金額とは…

いくらの注文住宅を建てられるかは、自己資金がどれくらいあるかと、どれだけ住宅ローンで借り入れられるかによって変わってきます。
例えば、年収が600万円世帯では、住宅ローンでいくらの借り入れが可能なのでしょうか。
今回は、年収600万円世帯の借入額の目安と、借入額を決めるポイントを紹介します。

□年収600万円世帯が借りられる住宅ローンの金額

住宅ローンで借りられる金額の上限のことを、「借入可能額」または「借入限度額」と言います。各金融機関が公開しているローンシミュレーションを使うことで、借入限度額のおおよその目安がわかります。

もちろん、住宅ローンの種類によっても借入限度額は変わってきますが、今回はフラット35をもとに算出していきます。金融機関はそれぞれプロパーの住宅ローンを商品化しています。金利も融資金額等の条件も異なりますが、今回はフラット35のローンシミュレーションツールを使って、金利1.36パーセント、借入期間30年、返済方法元利均等返済で算出すると、年収600万円世帯で借入可能な金額は、「5,170万円」となります。

□住宅ローンの借入額を決めるポイント

借入可能額はあくまでも上限なので、安心して返済できる金額というわけではありません。ご家庭によって、これからのライフプランに必要なお金もあるはずです。また、月々に支払わなければならない支出もあることでしょう。そこで、住宅ローンの借入額を決めるポイントを3つ紹介します。

*返済可能額で決める

返済可能な額から借入額を決める場合、最初に返済可能額を出さなければなりません。この目安となるのが「年収の25%以下」という数字です。年収600万円世帯の場合は、年間で150万円が返済可能額と言われています。

*毎月の返済額を決める

次に、毎月の返済額を決めましょう。
これは世帯主の収入の状況によっても変わります。というのもボーナス払いが可能な世帯があるからです。仮に年2回、1ヵ月の給与額と同等のボーナスが出るとしましょう。先に挙げた年間150万円をボーナスを含めて均等に割った場合、1回の支払いが約10.7万円となります。ただし、ボーナスでの負担割合はローンによって変えることが出来るので、収入の状況を見て決めることが大切です。

*家族構成で借入額を決める

借入金額を決める際には、家族構成も計算の参考にしなければなりません。子供のいる世帯では、これから子供の進学や受験などのビッグイベントが続き、大きな出費が発生するからです。教育費とのバランスを考えて、月々や年間で見たときに生活が苦しくならないかを考える必要があります。
そして、子供は何れ家を出て行くことも考えておかなければなりません。
プランニングにも注意が必要です。

□まとめ

今回は、年収600万円の世帯を例にとって住宅ローンの借入額を見てきました。フラット35では、借入限度額の目安は「5,170万円」になります。これはあくまでも上限額なので、返済可能額や月々の支払額、これからの教育費をすべて考慮して、資金計画を立てるようにしましょう。


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